Una casa mayor que su solar

En numerosas ocasiones  la superficie de nuestra vivienda y solar que aparecen en las escrituras no coincide con la realidad. Qué hacer en estas situaciones. Qué consecuencias tienen estas discrepancias si usted quiere venderla. Cómo afecta a sus obligaciones fiscales. Carlos Arriola, nuestro notario de cabecera, nos habla de esta situación en su último artículo

Vivienda e Sortelha. CUBI (Archivo)
Vivienda e Sortelha. CUBI (Archivo)

Una de las cosas que más pueden llamar la atención de quien lee las escrituras, de una casa o de una finca rústica, es la superficie que menciona. Especialmente en las autorizadas hace muchos años, podemos encontrarnos medidas realmente ridículas, si las comparamos con las verdaderas del inmueble en cuestión. Casas que, según la medición del catastro, tienen doscientos metros construidos, en dos plantas, asentadas sobre una parcela de 180 metros cuadrados, pueden aparecer escrituradas como "planta baja y alta, con una superficie total de treinta metros, sobre un solar de cuarenta".

Para entender este desatino, hay que remontarse a los tiempos (no tan lejanos) en que se inmatriculaban (es decir, se inscribían por primera vez las fincas en el Registro de la Propiedad) basándose en las manifestaciones de los interesados. El temor a reconocer una superficie real, que pudiera repercutir en un mayor valor fiscal (o sea, tener que pagar más impuestos) llevaba a estas discrepancias. Hoy, con la medición catastral, se paga (IBI) por lo que efectivamente ha medido el Catastro (que es de Hacienda), independientemente de lo que digan las escrituras.

La actual Ley del catastro de 2004, reformada posteriormente varias veces, exige para inmatricular, certificación catastral descriptiva y gráfica coincidente con el título (normalmente la escritura), con lo que las pocas discrepancias, en las fincas que han "entrado" en el Registro de la Propiedad en los últimos años, suelen tener su origen en rectificaciones del propio catastro.

Pero puede suceder que se desee declarar la obra nueva existente sobre una finca que figura inscrita con menos metros de los que ocupa la construcción según el catastro. Por ejemplo, una casa de una planta con cien metros cuadrados, según la certificación catastral, que se asienta sobre un solar de ciento cincuenta, pero que en el Registro son sólo sesenta.

Si bien en algunos casos puede corregirse la cabida (superficie) del Registro con la propia certificación catastral, o un certificado de técnico competente, en otros, como el ofrecido en el párrafo anterior, puede autorizarse un acta notarial (mucho más rápido que un expediente de dominio judicial), en la que el notario da fe de dicha mayor cabida, con el certificado catastral, y notificándolo a los vecinos colindantes, por correo certificado, e incluso publicando anuncios en prensa, boletín oficial y ayuntamiento. Así, cualquier interesado que considere improcedente la declaración de la mayor superficie (un vecino, por ejemplo, que estime que le invade su propiedad) puede oponerse.

Como en otros casos, lo mejor es consultar en notaría.    

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