Derecho de retracto: ¡Yo estoy primero!

La derecho de un tercero, es decir, alguien que no ha participado en la compraventa, para quedarse con una finca rústica, pagando lo mismo que se pactó en la escritura entre vendedor y comprador, junto con los demás gastos e impuestos, se llama "retracto"

Finca en Sierra de Gata
Finca en Sierra de Gata

Existen varios tipos. Aquí intentaremos explicar los más importantes, centrándonos en la propiedad agrícola.

Si se vende no es la finca entera, sino una cuota indivisa (es decir, no una subparcela concreta y acotada dentro de la finca, sino un porcentaje del todo), los demás comuneros tienen derecho preferente de comprar dicha cuota al vendedor (por ejemplo, si son cuatro hermanos que han heredado un olivar de mil metros cuadrados, por tanto indivisible, y uno vende su cuota a un extraño, los demás hermanos tienen derecho a adquirirla, poniéndose en el lugar del extraño).

Si lo que se vende es una finca entera, y mide menos de 1 hectárea, el derecho de retracto corresponde a los colindantes, sin cumplen con determinados plazos y condiciones que marca la ley. Es el retracto del artículo 1523 del Código civil.

Aunque mida más de una hectárea, si la superficie total es menor del doble de la unidad mínima de cultivo, que varía según el municipio, el derecho corresponde al colindante que cumpla los requisitos de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias de 1995.

Finalmente, el retracto del arrendatario permite a éste adquirir la finca arrendada cuando el propietario la vende. Por eso, en toda escritura de compraventa de fincas rústicas debe indicarse si la finca está arrendada o no y, en caso de estarlo, acreditarse la notificación al arrendatario de la intención de vender, si bien es frecuente que comparezca el propio arrendatario para renunciar a su derecho de adquisición, y así simplificar las cosas.

Junto al derecho de retracto, existe el derecho de tanteo, que permite al titular de dicho derecho adquirir la finca en las condiciones ofrecidas por el vendedor propietario, ANTES de ponerla a la venta, si bien es muy poco frecuente que se ejercite, pues el interesado, con el derecho de retracto, puede conseguir su objetivo a un precio mejor.

Los requisitos de ejercicio de estos derechos varían según el caso, y entran en juego otros factores, como la posible inscripción en el Registro de la Propiedad, además de variar si, en vez de compraventa, se hace donación. Por eso, lo mejor es consultar en la notaría.

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