La nueva Ley del Suelo y la Sierra de Gata ¿Cómo nos afecta?

El pasado 8 de abril, el Diario Oficial de Extremadura publicó la nueva Ley del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura, de inmediata aplicación. ¿Cómo afecta esta nueva legislación al suelo serrano, sus usos, aprovechamiento y edificaciones residenciales? La arquitecta Eulalia Moreno de Acebedo, directora de la Oficina de Gestión Urbanística y Vivienda de la Mancomunidad de Municipios lo explica en tu digital. Te interesa.

Casa de paja. ARCHIVO
Casa de paja. ARCHIVO

El pasado 10 de Abril, fue publicada en el DOE,  la Ley 10/2015 del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura, de inmediata aplicación. A partir de este momento entran en vigor diversas aplicaciones entre las que se encuentran:

En primer lugar y como novedad destacable, con objeto de facilitar la implantación de determinados usos y aprovechamientos en el suelo no urbanizable (suelo rústico) que no goce de especial protección,  se establecen  medidas que podríamos dividir en dos grandes bloques.  Por un lado las medidas de carácter físico y formal y, por otro, las de carácter económico.

Medidas de carácter físico y formal

De entre las medidas  de carácter físico y para municipios que no cuentan con planeamiento adaptado y en defecto de determinaciones expresas, para las construcciones e instalaciones  se elimina la obligación de la altura máxima de 7 metro en cumbrera, manteniendo la restricción de que sean de un máximo de dos plantas. Además, y con respecto a la superficie mínima exigida para poder realizar construcciones en suelo rústico tendremos 4 casos:

  1. Para vivienda familiar no vinculada continua siendo de 1,5 hectáreas,
  2. Para establecimientos o actividades de industria agroalimentaria, agricultura y ganadería ecológica, turismo rural, energías renovables y procesos industriales justificados en razones de interés general (recuperando aquí el eliminado interés general de la ley 2001) con carácter general la superficie exigida será de 1 Hectárea, aunque como ya sucedía con anterioridad podría solicitarse la exención.
  3. Para instalaciones y construcciones vinculadas al uso de la finca, la superficie mínima será, con carácter general,  de 1,5 hectáreas; así por ejemplo, para instalaciones en terrenos  agrícolas de secano para los  que se les exigían 8 hectáreas, ahora tendrán que contar con tan solo con 1, 5 hectárea, por el contrario aquellos cuya explotación era de regadío, en caso en el que se exigían 0,75 hectárea verán aumentada la superficie para implantar la construcción.
  4. Como cuarto y  último caso, el de las rehabilitaciones de construcciones, en el que se sigue permitiendo la superficie existente pero en las que ahora  se amplían los usos para rehabilitación de estas edificaciones pasando de ser hotelero y vivienda a cualquiera de los recogidos como permitidos para el rústico.

En el caso de la mancomunidad de municipios Sierra de Gata estas medidas afectan a: Cadalso, Descargamaría , Gata, La Moheda de Gata, Hoyos, Perales del Puerto, Robledillo de Gata, San Martín de Trevejo,  Trevejo,  Torrecilla de los Ángeles, Valverde del Fresno, Villamiel y Villasbuenas de Gata,

Medidas económicas

Como medidas económicas, se establece un canon urbanístico en concepto de participación en el aprovechamiento urbanístico para la vivienda no vinculada  a un mínimo de 5% del total de la inversión a realizar  y posibilita la bonificación con una reducción  de hasta el 1% del resto de actividades e instalaciones enumeradas en el caso 2 anterior.

Además y como consecuencia de las diversas leyes que se han venido sucediendo desde el 2010 con objeto de eliminar trabas administrativas, se aclara y adapta  la ley a otras de carácter superior que se venían aplicando pero que no estaban expresamente contenidas como son la comunicación previa, la declaración responsable y diversos aspectos de la ley medioambiental de obligado cumplimiento.

Con respecto a los nuevos desarrollos urbanísticos, con carácter general se disminuyen las cesiones obligatorias de terrenos a la administración para dotaciones públicas para municipios  de menos de 2.000 habitantes --todos los pueblos serranos a excepción de Valverde del Fresno-- pasando de entregas de 35 metros cuadrados por cada 100 metros cuadrados de techo edificable, a 20 metros cuadrados por cada 100 metros cuadrados de techo edificable.

Se establece ahora, previo a la aprobación  de Planes Generales Municipales, como  obligatorio el denominado avance de planeamiento. Recordemos que en nuestros municipios, en estos momentos se están redactando 13 planes generales municipales.

Además se revisan los artículos que se relacionan con los patrimonios públicos de suelo, eliminando cuestiones que ya vienen recogidas en leyes de orden superior y flexibilizando destinos del mismo.

Se apuntala la Obra Pública Ordinaria, considerándola como el sistema más viable en nuestra comunidad, e incluyendo explícitamente el caso de suelo urbanizable dentro de los suelos que puede acometer este sistema.

Se amplía el régimen de autorización de obras y usos provisionales, pudiendo realizarse este tipo de obras en solares de suelo urbano, siempre que no se trate de usos residenciales y estén permitidos por el planeamiento.

Se introduce un nuevo artículo, el 187 tercero  para licencias de supuestos de interés general, con el objeto de desbloquear  situaciones en las que se habían ejecutado parcialmente desarrollos industriales o de servicios y para poder recibirlos parcialmente, dar licencias,  en tanto no se finalice la actuación.

Dentro de las modificaciones, en cuanto a la redacción de planes por procedimiento simplificado, se incluye en esta ocasión la posibilidad de que municipios de menos de 5.000 habitantes puedan acogerse a este régimen, entrando por ejemplo Valverde del Fresno en esta casuística, se reduce en este régimen el porcentaje de cesión obligatoria para dotaciones en nuevos desarrollos pasando de ser del 15% de la superficie  al 10%. Además Para nuevos desarrollos y en municipios de menos de 2.000 habitantes, se elimina la obligatoriedad de entrega del 10% del  aprovechamiento lucrativo para la administración.

Para las urbanizaciones residenciales de carácter autónomo, es decir las urbanizaciones alejadas del núcleo de población para residencias de carácter temporal, los equipamientos de carácter obligatorios que deban situarse en estas urbanizaciones, se destinarán al servicio colectivo o comunitario de los propietarios integrantes y además se reduce  el cumplimiento de la obligación de destinar un porcentaje de reservas de viviendas de protección hasta el 10%, a pesar de que su clasificación es la de suelo urbanizable.

Para la regularización de urbanizaciones clandestinas o ilegales, establecidas en la modificación del 2010 se puntualiza ahora, que sólo se podrán regularizar a través de este artículo las que se encuentren aisladas, y de nuevo se les exime del cumplimiento  del total de reservas para viviendas de protección como a las anteriores.

Para finalizar, y dentro de las disposiciones transitorias, la séptima establece que para las edificaciones anteriores al 1975, en suelo no urbanizable, que no posean licencia urbanística, se asimilarán a en su régimen a las que cuenten con licencia, siempre que estuvieran terminadas, sigan manteniendo usos y características tipológicas y no se encuentren en situación legal de ruina urbanística. No es de aplicación esta disposición transitoria los bienes catalogados o de interés cultural, los que se encuentran en suelos de protección ambiental, natural o las situadas en bienes de dominio público.

Se recogen además algunas de las cuestiones de la ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbana, entre éstas, las de suprimir del deber de reserva de vivienda protegida durante los 4 años posteriores a la entrada en vigor de dicha ley.

En cualquier caso, y para cualquier duda está a su entera disposición la Oficina de Gestión de Urbanismo de la Mancomunidad de Sierra de Gata, situada en la calle Mayor, 3 de Hoyos.

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