Estamos recibiendo demanda de información y quejas de compradores a los que no se les han respetado los términos acordados. La urgencia por vender y las prisas por comprar al mejor precio, hace que perdamos de vista aquellos aspectos de la compraventa que son imprescindibles en una operación satisfactoria para ambas partes.
El primer escollo suele ser la cantidad que se entrega a la inmobiliaria para “reservar” la vivienda y no enseñarla a ningún otro posible comprador. El afectado llega a nuestras oficinas con un documento en el que no figura ningún dato relevante es decir, identificación de la vivienda o datos del vendedor, sólo la cantidad entregada unos 500 ó 1000 euros. La queja más frecuente es que estando negociando el precio, otro comprador se les ha adelantado y cerrado la operación, mientras la inmobiliaria les da largas para la devolución de la cantidad entregada.
Debemos aclarar que, el único acuerdo por el que se reserva el derecho sobre una vivienda es a través de la entrega de una cantidad consignada como arras penitenciales y que ronda sobre el 10 por ciento del precio de la vivienda. Dicho documento debe recoger, datos de las partes intervinientes, de la finca, así como el precio y fecha prevista para la firma de las escrituras y reparto de los gastos dimanentes de la operación. Este documento compromete a ambas partes, uno a vender y otro a comprar en el plazo y condiciones estipuladas expresamente en este documento. La facultad de desistir de la compraventa ampara a ambos intervinientes el comprador a perder la cantidad entregada y el vendedor a devolverla duplicada.
Para evitar sorpresas, siempre es mejor no precipitarse y hacer algunas comprobaciones como por ejemplo el estado de cargas y gravámenes en el Registro de la Propiedad. O verificar la identidad de los vendedores y si ésta coincide con quien consta como propietario. Otro dato a tener en cuenta es si la vivienda está sujeta al régimen de protección pública y las limitaciones que se deriven de ello.
Comprobar así mismo, no sólo que la vivienda esté al corriente de pago de los gastos de la comunidad, sino los acuerdos aprobados en acta sobre posibles reparaciones a realizar o derramas que se estuvieran abonando. Algunas reparaciones de gran calado como por ejemplo tejado, fachadas, ascensores elevarían considerablemente el precio final abonado por el inmueble.
Si una vez en la vivienda se detectaran desperfectos, éstos deben comunicarse en los plazos previstos según el tipo de imperfección, diez, tres y un año para vivienda nueva y de seis meses para los vicios ocultos en segundas transmisiones.
Si apreciamos desperfectos, nuestro primer paso es ponerlo en conocimiento del constructor mediante notario o bien a través de burofax exigiendo la reparación de los mismos. Si no se obtuviera un acuerdo satisfactorio
Cuando se trata de obra nueva el constructor responderá de los daños materiales, vicio o defectos en cimentación, vigas, forjados o elementos estructurales por espacio de diez años.
Cuando se trate de incumplimiento en materia de salud, aislamiento térmico, protección de ruido, etc. responderá durante tres años.
Para los elementos estéticos y acabados, el plazo es de un año.
En cuanto a los vicios ocultos, para que éstos sean considerados tales, deben que reunir tres requisitos: debe tratarse de imperfecciones graves, estar ocultas al comprador y que existieren en el momento de la compra. Es decir, que las imperfecciones o defectos sean lo suficientemente graves que inhabiliten el destino al que va dirigido, que no puedan ser detectadas a simple vista por una persona sin conocimientos especiales y que existieren ya en el momento de la compra.
El desconocimiento de tales vicios ocultos imposibilita al comprador de una negociación justa y equilibrada, ya que de haberlos conocido, habría desistido de la compra del inmueble o bien lo habría adquirido a precio inferior.
El vendedor debe responder del saneamiento por tales vicios, incluso aunque él mismo también los desconociere.
Tuvimos un caso en la asociación que quiero exponer, aunque no se trata de un inmueble, por lo ilustrativo. Una de nuestras socias compró un vehiculo de segunda mano, el típico deportivo rojo descapotable. Muy bonito, muy rojo y muy descapotable, tan descapotable que lo mismo te daba verano que invierno: cuando llovía se calaba. No fue posible llegar a un acuerdo amistoso con el vendedor – un concesionario de Madrid - por lo que nuestra socia acudió a los tribunales de justicia que le dieron la razón, se rescindió el contrato de compraventa y nuestra socia consiguió la devolución de las cantidades abonadas tras la entrega del vehículo.
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