El Consorcio Extremeño de Información al Consumidor recuerda que con la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, se han introducido cambios en el régimen jurídico aplicable, la duración del arrendamiento y las reparaciones y obras efectuadas, entre otros aspectos.
Este órgano, dependiente del Instituto de Consumo de Extremadura, informa de que el objetivo de esta norma es “flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio”.
En concreto, se ha llevado a cabo una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en aspectos como el régimen jurídico aplicable, reforzando la libertad de pactos y dando prioridad a la voluntad de las partes. Se ha introducido además la posibilidad de que las partes pacten la sumisión a mediación o arbitraje de aquellas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos.
Respecto a la duración del arrendamiento, se reduce de cinco a tres años el período de prórroga forzosa y de tres a uno en el caso de la tácita, facilitándose la recuperación del inmueble por el arrendador en aquellos casos en que éste tenga la necesidad de destinar la vivienda arrendada a vivienda permanente, para sí o para sus familiares en primer grado, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Asimismo el arrendatario puede desistir del contrato transcurridos seis meses desde el inicio y comunicándolo al arrendador con treinta días de antelación.
Registro de arrendamientos
Por otra parte, se establece la posibilidad de inscribir el arrendamiento en el registro de la propiedad, de modo que surta efecto frente a terceros.
No obstante, el Consorcio aclara que los arrendamientos de vivienda amueblada y equipada con finalidad lucrativa para uso turístico quedan excluidos de esta regulación, debido al incremento cada vez más significativo del uso del alojamiento privado para el turismo que podría estar dando cobertura a situaciones de intrusismo y competencia desleal. A estos arrendamientos se les continúa aplicando el régimen de los arrendamientos de temporada.
Se prevé también la posibilidad de que en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial el cónyuge no arrendatario pueda continuar en el uso de la vivienda cuando le sea atribuida, pasando a ser éste el titular del contrato.
La actualización de la renta, por su parte, podrá hacerse en los términos pactados por las partes y en defecto de acuerdo se actualizará conforme a las variaciones del IPC.
Obras y reparaciones
En cuanto a las reparaciones u obras efectuadas podrá acordarse por las partes que la obligación de pago de la renta se remplace de forma total o parcial por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble.
En concreto, el arrendador podrá elevar la renta si realiza obras de mejora en el inmueble, pero el arrendatario no podrá realizar obras sin consentimiento expreso del arrendador. En el caso de que se trate de arrendatarios con discapacidad bastará con la notificación cuando las obras sean necesarias para adecuar la vivienda a la discapacidad del arrendatario o quien conviva con él de forma permanente.
Además de las modificaciones introducidas en la LAU, se introducen también novedades en la Ley de Enjuiciamiento Civil, tales como la vinculación del lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de modo que si éste no atendiera el requerimiento de pago o no comparece para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y producirá el lanzamiento.
Se crea también un registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler, cuya organización y funcionamiento se regulará a través de real decreto, con la finalidad de ofrecer información sobre personas que tienen precedentes de incumplimiento de las obligaciones de pago de renta en contrato de arrendamiento y que hayan sido condenadas por sentencia firme en un procedimiento de desahucio.
